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宅建過去問Exam questions

宅建試験過去問と分析 > 平成26年度(2014年度)分析 > 平成26年度(2014年度)問題

平成26年度(2014年度)の出題傾向と分析


正答率

問番 内容 正解 正答率(%)※
1 条文の有無 2 61
2 代理 2 72
3 時効 3 47
4 抵当権と根抵当権 4 49
5 債権譲渡禁止特約付き債権の譲渡人による譲渡無効の主張の可否 3 55
6 売主の瑕疵担保責任 2 44
7 賃貸借(転貸) 2 51
8 不法行為(除斥期間) 1 53
9 成年後見制度 4 53
10 法定相続(相続分の計算) 3 28
11 賃貸借契約における民法と借地借家法 3 31
12 定期建物賃貸借 3 45
13 建物区分所有法 1 23
14 不動産登記法 1 16
15 都市計画 3 44
16 開発許可制度 1 61
17 建築基準法総合問題 1 37
18 建築基準法総合問題 2 35
19 宅地造成等規制法 4 32
20 土地区画整理法 4 60
21 農地法 3 51
22 その他法令上の制限 4 52
23 登録免許税 税率の軽減措置 4 59
24 不動産取得税 2 29
25 地価公示法 1 11
26 宅地建物取引業法の意味(免許) 1 59
27 宅地建物取引業の免許(総合問題) 2 43
28 事務所以外の場所の規制 3 64
29 営業保証金 2 56
30 広告規制と契約の時期 2 95
31 自ら売主制限(総合) 3 25
32 媒介契約書面 3 52
33 手付金と保全措置 3 48
34 重要事項説明書面 4 67
35 重要事項説明書面 3 95
36 重要事項説明(実務) 3 95
37 報酬額の制限 4 47
38 クーリング・オフ 4 60
39 保証協会 3 57
40 37書面 3 57
41 その他業務上の規制(総合) 1 9
42 37条書面 1 80
43 その他業務上の規制(契約の誘引行為) 2 80
44 監督処分 1 43
45 住宅瑕疵担保履行法 4 51
46 住宅金融支援機構 2
47 公正競争規約 4
48 統計 1
49 土地 4
50 建物 2
※ 株式会社Kenビジネススクールが独自に収集した不合格者を含めたデータです。


平成26年度宅地建物取引士資格試験実施結果の概要

1 実施概要

試験日 10月19日(日)
試験会場 47都道府県 222会場  3,992試験室
申込者数 238,343人
男 172,047人
女 66,296人
(登録講習修了)
44,835人
男 31,968 人
女 12,867 人
受験者数 192,029人
男 137,739人
女 54,290人
(登録講習修了者)
40,227 人
男 28,554 人
女 11,673 人
受験率 80.6%
男 80.1%
女 81.9%
(登録講習修了者)
89.7%
男 89.3%
女 90.7%

2 合否判定基準


 50問中32問以上正解
 (登録講習修了者)
 45問中27問以上正解

3 合格者の概要

合格者数 33,670人
男  23,358人
女  10,312人
(登録講習修了)
10,010人
男 6,739 人
女 3,271 人
合格率 17.5%
男17.0%
女19.0%
(登録講習修了者 )
24.9%
男 23.6%
女 28.0%
平均年齢 35.3 歳
男35.9 歳
女33.9 歳
職業別構成比 不動産業34.1%
金融関係8.7%
建設関係10.7%
他業種22.4%
学生10.5%
主婦4.0%
その他9.6%

平成26年度宅地建物取引士資格試験の分析


はじめに

今年の宅建試験を受験された方。お疲れ様でした。
今後ますます宅建士に課せられる社会的・法的責務と役割は大きくなっております。不動産取引のプロの法律家としてご活躍されることを期待しております。
合格できなかった方も、ひとまず今回の試験は忘れるのではなく、自分が間違えた問題に向き合って、今年の自分に足りなかった知識は何だったのかを分析して来年の試験に役立ててください。このご提案がその一助になれば幸いです。

1 権利関係の分析

今年の宅建試験も昨年同様に権利関係の難問化傾向が続いています。最高裁判所の判決文を引用しての問題が1問、民法の条文にあるのか判例法理なのかを問う問題も1問と、明らかに裁判例を読み解く力を宅建士に求めていることが伺えます。
また、権利関係の問題では珍しく「誤っているものはいくつあるか。」という個数問題が出題され、消去法などの受験テクニックではなかなか解答が出せない問題も出されました。
判例の知識が問われた問題は、14問中7問で、選択肢の数でいえば10の選択肢が判例の知識を問うものでした。直近のものでは、平成24年9月13日の判例が出題され、古いものでは大正8年12月の大審院判例からも出題されていました。 弊社独自の受験者の集計(不合格者も含めた約100名の集計)では、権利関係の平均点は6.28点/14点でした。 さらに、私の執筆するテキストを含めた市販のテキストで扱われていて、通常の講義でも丁寧に教わるようなことで、これまでの経験から合格者であれば解ける可能性の高いものと私が判断した問題は14問中7問ありました。

2 法令上の制限・税法・不動産の評価の分析

法令上の制限は、昨年と同様、主要法令である「都市計画法」「建築基準法」「国土利用計画法」「農地法」「宅地造成等規制法」「土地区画整理法」以外のその他の法令から1問出題されました。過去に出題のない内容の選択肢が1問につき1つか2つ程度あるのも例年通りです。ただ、過去に何度も出題されている内容を覚えていれば解けるようになっている問題も多かったという点も例年通りでした。
その他法令上の制限を昨年から出題するようになったのは、おそらく宅建業法の改正に影響されています。平成26年の宅建業法の改正における宅地建物取引士の地位向上と役割の増加という流れは、毎年増え続ける重要事項説明書面に記載しなければならない法令上の制限が毎年増え続けている現状に対応できるような人材になってもらいたいという要請もあるからです。 ですから、今後もその他法令上の制限からの出題は増えると予想されます。
なお、平均点は、4.77点/11点と少し低めでした。暗記科目が故に捨ててしまっている受験生も多いことが伺われます。 私の経験では、おそらく合格者レベルの方であれば、確実に8点は取れる問題なので、この分野で、直前期に正確に暗記できた者だけが合格を勝ち取るというという特徴も例年通りです。

3 宅建業法等の分析

宅建業法は、例年通りの、過去問の焼き直し問題がほとんどでしたが、いつも通りの難解な表現や、ひっかかりやすそうな表現の問題も多かったと思われます。 今年も、受験後すぐに、「ケアレスミス連発しました」という悲しいお知らせが多数寄せられました。宅建業法に関しては、合格するだけの知識があっても、たった1問のケアレスミスで不合格となってしまう、慎重すぎるくらいの事務作業を必要とする分野です。 これも例年の傾向ですが、実務感覚のみで解く方、かみ砕き過ぎて法律用語を使わないテキストのみで学習された方が間違えやすいように作られている問題が多く感じられました。直前期の私の口癖なのですが、「最後は条文に書かれている言葉で正確に暗記するように」という重箱の隅を突っつくような慎重さが、最後にはこの分野での高得点に繋がります。 独自のデータによる平均点は、11.81点/20点とかなり低めですが、おそらく学習の進んでいない不合格者の方の答案も反映しているからでしょう。
私の経験では、おそらく合格者レベルの方であれば、確実に15点は取れる問題なので、この分野で、直前期に正確に暗記できた者だけが合格を勝ち取るという特徴も例年通りです。

4 来年の宅建士試験に向けて


平成26年の宅建業法の改正により、先日、国土交通省は「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」(ガイドライン)の改正を発表しました。その中に次のような条文があります。

「宅地建物取引士は、宅地建物取引の専門家として、専門的知識をもって適切な助言や重要事項の説明等を行い、消費者が安心して取引を行うことができる環境を整備することが必要である。このため、宅地建物取引士は、常に公正な立場を保持して、業務に誠実に従事することで、紛争等を防止するとともに、宅地建物取引士が中心となって、リフォーム会社、瑕疵担保会社、金融機関等の宅地建物取引業に関連する業務に従事する者との連携を図り、宅地及び建物の円滑な取引の遂行を図る必要があるものとする。」(第15条関係)

先日、国土交通省に足を運び政策担当の方とお話しする機会を得ました。そこで、立法趣旨に関してこの条項を強調しておりました。今後ますます宅地建物取引士に求められる社会的・法的役割は増えて行くことは間違いありません。
それを踏まえて、来年度実施の宅建士試験に向けた学習のアドバイスを致します。

判例の学習方法を身に付けよう
近く民法の改正をひかえております。新しい民法では、今以上に契約が重視されます。契約が重視されることは、実際の事件を背景とした判例理論が重視されることを意味します。ですから、判例学習なくして宅建試験の権利関係をマスターすることはありえません。

判例は、まずは事実と結論を覚えましょう。できる限り具体的に事実を学んだ方が忘れない記憶になります。次に、判決にいたる大前提である条文解釈を読み、テキストのどこの部分に関連する判例なのかを意識しましょう。最後に、学んだ判例がテキストに書いてなければ付箋に書いてテキストの関連するページに貼り付けましょう。

条文を意識しよう
ここ数年の問題は、条文の細かい知識や、条文にあるかないかを問う問題が目立ちます。しかも、何度も出題されているので、捨てるわけにはいきません。過去に何度も出題されている重要な点については、条文も一度は読んでおくべきでしょう。特に、借地借家法や建物区分所有法は効果的です。

法令上の制限は重要事項説明を意識する
今回の宅建業法の改正の目的でもあるので、重要事項説明における法令上の制限の扱いは特に学習しておかなければなりません。ただ、ここは宅建業に従事したことのない初学者の方にとったらイメージしにくく大変だと思います。自分が買主だったら、自分が借主だったらと想像して、契約前に説明してほしい内容=重要事項説明の内容というように関連付けて学習すると理解しやすくなります。

関連企業との連携問題に注意する
上記の改正にあるように、宅地建物取引士に新たに課せられた法的な役割は、関連企業との連携のリーダーシップです。この能力の有無を宅建試験で判断しようとした場合は、おそらく事例問題となるでしょう。すなわち、リフォーム業者との連携なら請負契約や業務委託契約、瑕疵担保会社との連携なら担保責任や保険契約、金融機関等との連携なら抵当権設定や所有権留保契約といったような長い文章の実務的な問題があると思われます。



平成26年宅建試験 分析と正答率・次年度の傾向と対策
(オールアバウト 田中謙次記事)


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