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賃貸不動産経営管理士解答速報Answer Bulletin
令和元年度（2019年度） 賃管士試験 解答速報
※自動採点のご案内〜下記の「賃管士試験解答入力フォーム」に賃管士試験の解答を入力して、送信してください。Ｋｅｎビジネススクールの解答速報番号に基づきまして、得点が自動採点されます。
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※※解答のご入力は、午後6時30分頃から可能となる予定でございます。何卒よろしくお願い申し上げます。
【解答速報】
公式ユーチューブチャンネルで解答速報動画を生配信致します。生配信は、午後6時頃から配信予定です。
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問1 |
問2 |
問3 |
問4 |
問5 |
| 4 | 4 | 2 | 4 | 1 |
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問6 |
問7 |
問8 |
問9 |
問10 |
| 2 | 3 | 2 | 3 | 1 |
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問11 |
問12 |
問13 |
問14 |
問15 |
| 2 | 3 | ２ | 1 | 3 |
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問16 |
問17 |
問18 |
問19 |
問20 |
| 3 | 1 | 4 | 1 | 4 |
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問21 |
問22 |
問23 |
問24 |
問25 |
| 4 | 3 | 2 | 4 | 4 |
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問26 |
問27 |
問28 |
問29 |
問30 |
| 4 | 2 | 1 | 1 | 3 |
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問31 |
問32 |
問33 |
問34 |
問35 |
| 1 | 2 | 1 | 2 | 3 |
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問36 |
問37 |
問38 |
問39 |
問40 |
| 4 | 2 | 3 | 1 | 3 |
※令和元年11月17日現在の解答です。
※解答及び合格ラインは弊社独自の判断となります。合否を保証するものではありません。また、解答に関するご質問は受け付けておりませんので、あらかじめご了承下さい。
※解答速報の内容につきましては将来予告なく変更する場合がございます。予めご了承ください。
※解答速報の著作権は株式会社ビジネススクールに帰属します。許可無く一切の転用・転載を禁じます。
※【問10】【問27】の解答速報を、変更させていただきました（2019/11/17 20：30）。
問13のエについて
意見が割れそうな問題かと思います。弊社の判断としては、エを×と判断しました。ただし、おそらく出題者は〇とするつもりの問題かと思います。「借主からする中途解約を認める特約は、定期建物賃貸借契約でも普通建物賃貸借契約でも有効である。」
という選択肢ですが、素直に深読みせずに読めば、どちらも、「借主」から中途解約を認めるものであり、特約に定めるということは両者が合意していることが前提なので、有効と判断できるのではと考えます。もちろん、両者とも、公序良俗に反していたり、消費者契約法に抵触していたりして無効と判断される可能性があるという例外はありますが、それはこの問題を解く際は特に考慮する必要はないかと思います。
ただ、定期建物賃貸借について定めた特別法である借地借家法38条については考慮しないわけには行きません。
本条5項及び6項は以下のような定めをしています。
第5項「第一項の規定による居住の用に供する建物の賃貸借（床面積（建物の一部分を賃貸借の目的とする場合にあっては、当該一部分の床面積）が二百平方メートル未満の建物に係るものに限る。）において、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。この場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から一月を経過することによって終了する。 」
第6項「前二項の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。 」
第6項の規定は片面的強行規定と呼ばれます。たとえば、解約申入れの日から契約終了までに2カ月、3カ月あるいは6カ月などの期間の経過を要する定めなどが典型例です。
また、この資格試験の解答となり得る公式テキストである「賃貸不動産管理の知識と実務」（改訂4版）の488頁9行目以降に、「この借主の中途解約は、一方的強行規定であり、賃借人に不利な特約は無効である。」と明記しており、かつ、その見出しが「（1）借主の中途解約」とされており、一般の受験者がこれを読み上記の問題を解答した場合、定期建物賃貸借の場合は、必ずしも有効とは言い切れないのではないか、と判断すると思われます。
私見ではあるが、法一般の無効事由（公序良俗等）を考慮しないで解答することは、択一試験の場合は記述試験と異なり、やむを得ないでしょう。しかし、問題が「特約」についての効力の有無を判断させるものであり、かつ、一般法ではなく特別法の借地借家法の中のさらに例外規定である定期建物賃貸借契約の規定に、明確に、「特約」が無効となり得ることについて定めている内容を無視することはできないと思います。
したがって、問13は、ウだけが正しい内容となります。
ちなみに、ウは、最判平成16年6月29日が根拠となります。
問27について
27についても、2を誤りとして正解を2と変更しました。誤りとする理由としては、「簡易裁判所に支払督促の申立てをし」となっているからです。支払督促は、簡易裁判所の書記官に対して行うものです（民事訴訟法383条）。もちろん、裁判所法や民事訴訟法・刑事訴訟法等において、「裁判所」「裁判官」「書記官」などの用語は正確に使い分けられております。ただ、少し意地悪い問題です。
選択肢2
「サブリース方式による管理業者が、滞納者である借主の住所地を管轄する簡易裁判所に支払督促の申立てをし、これに対し借主が異議の申立てをしなかった場合、当該支払督促が確定判決と同一の効力を有する。」
選択肢2について、無理やり反論すれば、法的に「裁判所」という場合、その建物をいう場合も、組織体をいう場合も、司法権を担う機関をいう場合もあり、法律上様々です。ちなみに、憲法32条には、「何人も、裁判所において裁判を受ける権利を奪はれない。」と明記していますが、この「裁判所」は何を意味するのかで学説上争いがあり、古い判例ではありますが、具体的な裁判所を意味しないとするものもあります（最大判昭和24年3月23日 刑集第3巻3号352頁）。
また、支払督促手続において、裁判所書記官が独占的にその職務を行うと解釈するにしても、裁判所の組織を定めた上位法である裁判所法60条は、「各裁判所に裁判所書記官を置く。」（第1項）「裁判所書記官は、その職務を行うについては、裁判官の命令に従う。」（第4項）と定め、裁判所書記官が各裁判所の裁判官の命に従うことを規定しています。
ちなみに、検察官のようにその組織体である検察庁からも独立して職務を行う特別な行政庁もありますが、そういった場合は、上記のような規定は置かず、検察官を主体として定めるのが普通です（検察庁法を参照）。逆に、組織が独立する警察の場合は、「都道府県警察に、警察官その他所要の職員を置く。」（警察法55条1項）のように、裁判所法と同様の定めをします。たとえば、「告訴は警察に申し立てる」という表記は誤りであり、「警察」ではなく「司法警察員」としなければ正しいとはいえないと言われたら、少し首を傾げたくなります。
なお、わが国の公式の政府広報においても、
「簡易裁判所の「支払督促」手続きをご存知ですか？」
「簡易裁判所の「支払督促」手続は、申立人の申立てのみに基づいて、簡易裁判所の書記官が相手方に金銭の支払いを命じる制度です。」
最高裁判所の公式サイトにおいても、
「第1 簡易裁判所の民事手続 」の項目の中に「どこの簡易裁判所に支払督促の申立てをすればいいの？」
というように、主体が簡易裁判所であると誤解されそうな表記も散見されます。ただ、これを法的に間違っていると目くじらを立てるのはどうでしょうか。
さらに、「これに対し借主が異議の申立てをしなかった場合、当該支払督促が確定判決と同一の効力を有する」の部分が誤りだ！というのは、通用しません。
もちろん、民事訴訟法上は、異議申し立てをしなかった場合に、「直ちに」上記のような法的な効力を有するわけではありません。当然ですが、仮執行宣言等の手続きを経て、最終的に支払督促が確定判決と同一の効力を有することになります（民事訴訟法396条）。
しかし、公式テキスト「賃貸不動産管理の知識と実務」（改訂4版）の626頁11行目以下には、
「裁判所では、実体面の審査も債務者の審尋もせず（民事訴訟法第386条第1項）、債務者に支払督促を発する。したがって、この場合、債権者には支払督促を発した旨を通知するだけになる。これに対して、債務者が異議の申立てをしなければ、「確定判決」と同一の効力を得る（民事訴訟法第396条）。」
と明記しており、公式テキストと名付けているテキストに書かれている内容と同じ表記の問題文を「誤り」と判断することは如何なものか。
選択肢3
「少額訴訟と支払督促は、いずれも簡易裁判所による法的手続であるが、相手方から異議が出された場合、少額訴訟は同じ裁判所で通常訴訟として審理が開始され、支払督促は請求額によっては地方裁判所で審理される。」
上記の選択肢2についての私の意見を読んだ後にこれを読むと、「えっ！」となりませんか。この選択肢は逆に「少額訴訟と支払督促は、いずれも簡易裁判所による法的手続」として、正しいとするの？？？？
選択肢2では、書記官ではなく簡易裁判所としたから誤り、選択肢3は書記官とせずに簡易裁判所としても正しい、とするのでしょうか。
さらに言えば、そこまで厳密に法律用語を分けるのであれば、「相手方から異議が出された場合」という表記を使うのであれば、少額訴訟については「少額訴訟の終局判決に対しては」と正確に記載しなければならないのではないでしょうか。問題文の表記では、少額訴訟を申立てられた際に被告がそれに応じないとする「訴訟を通常の手続に移行させる旨の申述」（民事訴訟法373条1項）と混同し兼ねないからです。
もし、終局判決に対する異議でないとしたら、「同じ裁判所で通常訴訟として審理が開始され」という表現は危ういですね。推測するに、この表記は「適法な異議があったときは、訴訟は、口頭弁論の終結前の程度に復する。この場合においては、通常の手続によりその審理及び裁判をする。」という民事訴訟法379条を踏まえての記述と思われるからです。
仮に、「訴訟を通常の手続に移行させる旨の申述」（民事訴訟法373条1項）の意味であるとすると、「同じ裁判所で」という表記が、「同じ簡易裁判所で」という意味なのか、「同じ口頭弁論手続で」という意味なのかが不明となります。さらに、被告によるこの申述権が「不動産に関する複雑な事例が故」とか「実は債務額が140万円を超えており、原告が少額訴訟を濫用し細切れに訴えているが故」という理由であった場合、簡易裁判所の管轄ではなくなる可能性すらあります。
かなり微妙な選択肢の内容ですが、いろいろ忖度して、解答を2にしましたが何とも腑に落ちない問題です。
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